חתמת על חוזה, ובמהלך העסקה דיברת רק עם עורך דין אחד, זה שהביא את הטיוטה והסביר את הסעיפים. עורך דין משלך לא היה לך. אחרי החתימה התברר שמשהו מהותי לא נאמר לך, והשאלה שעולה היא אם אפשר לתבוע את אותו עורך דין, שהיה כל העת עורך הדין של הצד השני. התשובה אינה כן ואינה לא. היא תלויה בשני דברים נפרדים: במעמד שלך מול אותו עורך דין, ובמה שהוא ידע בשעת מעשה.
לפני שבוחנים חובה כלפי מי שאינו לקוח, יש לבדוק אם לא נוצרו ביניכם יחסי עורך דין ולקוח בלי שהדבר נאמר במפורש. זו שאלה עובדתית ואובייקטיבית ולא שאלה של תחושה. העובדה שסמכת עליו, שהוא זה שהסביר לך את העסקה ושלא היה לך איש אחר לשאול, אינה מספיקה כשלעצמה.
מה שנבחן הם הסימנים החיצוניים: אם נחתם הסכם התקשרות, אם נחתם ייפוי כוח, אם שילמת שכר טרחה, אם הוא ביצע עבורך פעולה שרק עורך דין מוסמך לבצע, כמה זמן נמשך הקשר ובאיזו עצימות, ואם הוא ידע שאתה מסתמך עליו. כשהסימנים מצטברים, בית המשפט מכיר לעיתים ביחסי עורך דין ולקוח גם בהיעדר הסכם כתוב, ואז החובה כלפיך רחבה בהרבה. בהיעדרם בדרך כלל אין יחסים כאלה, אך אין בכך סוף הדרך, משום שחובת זהירות יכולה לקום גם בלי חובת נאמנות.
כאן מדובר בדיני הנזיקין ולא בדיני החוזים. השאלה אינה מה הובטח לך, אלא אם היה עורך הדין בקירבה כזו אליך שראוי להטיל עליו זהירות כלפיך. הפסיקה אינה מטילה חובה אחידה, והיא מדרגת אותה לפי מעמדך.
כשאתה יריב בסכסוך, החובה כמעט שאינה קיימת ונדרשות נסיבות חריגות וקיצוניות, משום שעורך דין שמייצג צד בסכסוך אינו אמור לשמור על האינטרס של מי שמולו. כשאתה צד לעסקה והאינטרס שלך בהצלחתה דומה לאינטרס של הלקוח, החובה מתרחבת, ובמיוחד כשאינך מיוצג. כשאתה נהנה נייטרלי ממסמך שעורך הדין ערך, כמו נהנה על פי צוואה, החובה מוגברת. החובה הגדולה ביותר קמה כשעורך הדין הציג לך מצג מכוון שידע שתסתמך עליו.
ארבעה נתונים מטים את הכף: שלא היית מיוצג, שהעסקה הייתה מורכבת, שעורך הדין ידע בפועל על ההסתמכות שלך, ושהוא נטל על עצמו אחריות כלשהי כלפיך ולא רק כלפי לקוחו. הבחנה נוספת שחוזרת בפסיקה היא בין מסירת עובדה לבין מתן ייעוץ. עורך הדין של הצד השני אינו היועץ שלך, אך משעה שהוא מוסר לך נתון, הוא אחראי לכך שהנתון נכון.
כדאי להבין מדוע החובה הזו מצומצמת מלכתחילה, משום שההבנה הזו היא שמסבירה אילו מקרים כן מצליחים. עורך דין חייב נאמנות ללקוח שלו, וחובה כלפי הצד שמולו עלולה להתנגש בה. לכן בית המשפט מטיל אותה בעיקר במצבים שבהם אין התנגשות כזו, כלומר כששני הצדדים מעוניינים באותה תוצאה ובהצלחת העסקה עצמה. כשהאינטרסים נוגדים, הדלת צרה; כשהאינטרסים מתלכדים והצד האחר נותר בלי ייצוג, הדלת נפתחת.
חובת הגילוי כלפי צד שאינו מיוצג אינה חובה לייעץ ואינה חובה להגן על האינטרס שלך. היא מצטמצמת לעובדות מהותיות שהיו בידיעתו ושהשתיקה בהן מסכנת אותך. זכות שפקעה, שעבוד או הערת אזהרה לטובת אדם אחר, הליך תלוי ועומד או מגבלה תכנונית שהוא ראה במו עיניו הם עובדות מהותיות. מנגד, אין עליו חובה להצביע בפניך על טעות בשיקול הדעת של מי שמייצג אותך, ובמקום שבו היה לך עורך דין משלך, הציפייה מהצד השני יורדת מאליה.
בעבודה נכונה ראוי שעורך דין ינהג מעל המינימום הזה: בספק, יגלה. מי שמסר לצד הלא מיוצג אזהרה בכתב, שלפיה הוא אינו מייצג אותו, אינו רשאי להסתמך עליו ועליו לשכור ייצוג משלו, מחזיק בידו תעודת הגנה של ממש. היעדרה של אזהרה כזו הוא אחד הנתונים שמחזקים את תביעתך.
מקרה אחד יוצא מן המדרג הזה. ברכישת דירה מקבלן חלים כללי לשכת עורכי הדין [ייצוג בעסקאות בדירות], תשל"ז-1977, והם מסדירים במפורש את מעמדו של עורך הדין של הקבלן מול הרוכש. שני דברים נובעים מהם. ראשית, עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל ברישום הזכויות עבור הרוכש, וכשהוא עושה זאת עליו לפעול בנאמנות לקבלן ולרוכש כאחד ולא לקבלן בלבד. שנית, עליו לציין בחוזה הרכישה שאינו מייצג את הקונה. כשהחוזה שחתמת עליו שותק בנקודה הזו, או כשהרישום נעשה באופן שפגע בך, אינך בעמדה של צד שלישי מרוחק וטענתך חזקה מן הרגיל.
שתי משוכות ממתינות גם לתביעה מבוססת. הראשונה היא הקשר הסיבתי, ועליך להראות שאלמלא המחדל התוצאה הייתה שונה ולא רק שהמחדל אירע. השנייה היא אשם תורם, משום שמי שנכנס לעסקה משמעותית בלי עורך דין משלו ייחשב במידה מסוימת כמי שנטל על עצמו סיכון, והפיצוי עשוי להיות מופחת בהתאם. שתי המשוכות אינן חוסמות את הדרך, והן נבחנות מול החומר.
הצעד המעשי הוא לאסוף את החומר כפי שהוא, ובכלל זה טיוטות החוזה, ההתכתבות לרבות הודעות הטקסט, כל מסמך שעורך הדין של הצד השני שלח או הציג, וכל אזהרה שקיבלת או לא קיבלת בכתב, ולהביא את התיק כולו לעורך דין שעוסק בתביעות רשלנות של עורכי דין. ככל שהחומר מגיע מוקדם יותר, כך קל יותר לבדוק אם יש עילה ואם המועדים עדיין פתוחים.
אפשר, אך לא בכל מקרה. היעדר ייצוג מחזק את הטענה, ובעיקר בעסקה מורכבת ובמצב שבו עורך הדין ידע שאתה מסתמך עליו. צריך להראות עובדה מהותית שהיה עליו לגלות, קשר סיבתי בין השתיקה לנזק, ונזק ממשי.
יש. בעסקאות של רכישת דירה חלים כללים מיוחדים, ולפיהם על עורך הדין של הקבלן לציין בחוזה הרכישה שאינו מייצג את הקונה. שתיקת החוזה בנקודה הזו מחזקת את הטענה שהסתמכת עליו, אך גם כאן נדרשת הוכחה של נזק ושל קשר סיבתי.
לא בהכרח, אך האזהרה מקשה מאוד. היא מעבירה חלק מן הסיכון אליך, ולעיתים מקימה אשם תורם שמפחית את הפיצוי. עדיין יש לבדוק אם הוסתרה עובדה מהותית ואם האזהרה נמסרה בשלב שבו עוד היה בידך לפעול.
לא בהכרח, אך זה סימן לכיוון הזה. ביצוע פעולות עבורך, משך הקשר ומודעות שלו להסתמכות שלך הם סימנים שבית המשפט בודק, וכשהם מצטברים ייתכן שייקבע כי נוצרו יחסי עורך דין ולקוח למרות שלא נחתם הסכם.
HAND MADE BY
