בבימ"ש העליון ניתן פס"ד העוסק, בין היתר, בחובות עו"ד המייצג בעסקת מקרקעין, כלפי הצד השני בעסקה [ע"א 7721/22 ולטר נ' עו"ד י' שטבהולץ, פס"ד מיום 24.12.2024]. פסק הדין, מנתח את חובותיו של עוה"ד כלפי הצד השני בעסקת מקרקעין, וקובע כי יש להגביל ולסייג חובות אלו, הן על דרך הכלל והן במקרה הספציפי הנדון.
העובדות בתמצית:
העובדות בפסק הדין בעניין ולטר עסקו במערערים שהתקשרו במערכת של הסכמים עם חברה יזמית אשר מכרה קרקעות בשטחי יהודה ושומרון. קבוצה זאת – המערערים – התקשרו בהסכמים, בשל היכרותם המוקדמת עם עוה"ד של החברה היזמית.
ברבות הימים, מכירת הקרקעות לא יצאה לפועל, וקבוצת המערערים ספגה נזקים כספיים כתוצאה מרכישת הקרקעות. לאחר שהחברה היזמית נכנסה להליכי פירוק, הגישו המערערים תביעת רשלנות מקצועית כנגד עוה"ד שייצג את החברה.
חובות עו"ד כלפי מי שאינו לקוחו וכלפי צד שני בעסקת מקרקעין:
כידוע, חובותיו המקצועיות של עוה"ד אינן חלות רק מול הלקוח ששכר את שירותיו. אומנם לא בעוצמה זהה, אך עו"ד חייב באחריות מקצועיות גם כלפי צדדים שלישיים, ולעתים גם כלפי הצד השני בעסקת מקרקעין. היקף האחריות נקבע בכל מקרה לגופו ועל פי הנסיבות של כל מקרה. כך, לדוגמה, היקף האחריות של עו"ד כלפי הצד השני משתנה אם צד זה מיוצג על-ידי עו"ד מטעמו.
בפרשת ולטר, סירב ביהמ"ש העליון להכיר באחריות עוה"ד של החברה היזמית לנזקים שנגרמו למי שהתקשר עימה בהסכמי רכישה והלוואה. זאת, למרות שמדובר היה באנשים שלא היו מיוצגים על-ידי עו"ד מטעמם, ולמרות שהתקשרותם בעסקה נבעה, בין היתר, מהיכרותם המוקדמת עם עוה"ד. ביהמ"ש העליון מצמצם את האחריות של עוה"ד לנזקיו של הצד השני בעסקת מקרקעין, וחוזר על ההנמקות העיקריות להגבלת אחריות זאת: ראשית, חשש מניגוד אינטרסים עם לקוחו של עוה"ד; שנית, תמריץ שלילי להעסיק עו"ד; שלישית, הרתעת יתר של עורכי-הדין. ביהמ"ש העליון קבע כי בנסיבותיו של מקרה זה הסתמכות המערערים כי עורך-הדין של החברה היזמית יעשה עבורם את הבדיקות הנדרשות – היתה בלתי סבירה.
הערת סיום:
הטלת אחריות מקצועית על עורכי-דין לנזקיו של הצד השני בעסקת מקרקעין, מעוררת קשיים רבים ויש לעשות בה שימוש זהיר מאד, כפי שקובע ביהמ"ש העליון בעניין ולטר. נראה שנכון יהיה לעשות שימוש בקונסטרוקציה משפטית זאת למקרים של רשלנות קיצונית או למקרים בהם עו"ד הסתיר מידע באופן אקטיבי מהצד השני או מעורך-דינו.
HAND MADE BY