הן החוק והן הפסיקה מכירים באחריותו של עורך הדין המטפל בעסקאות מקרקעין לביצוע בדיקות בהיקף רחב לבירור מצבו המשפטי של הנכס. אין מדובר ברשימה סגורה של נושאים, אלא על עורך הדין לדעת לאתר את כל הנושאים הדרושים בדיקה.
בדיקות אלו כוללות בירור פרטי רישום הנכס ומצב הזכויות בו במאגרי הרישום במוסדות המתאימים, כגון:
– לשכת רישום מקרקעין (טאבו).
– רשם המשכונות.
– הוועדה לתכנון ובניה.
– מחלקת ההנדסה המתאימה.
– מינהל מקרקעי ישראל.
– רשויות המסים.
פרט לדוגמאות אלו, חובת עורך הדין היא למעשה, להעניק ללקוחו כל טיפול מיומן וזהיר שנדרש מעורך דין סביר בנסיבות אלו. בדיקות אלו מאפשרות לעורך הדין להבהיר ללקוח מהן הבעיות האפשריות בעסקה, ומהי התמונה המשפטית בנוגע לנכס.
חובות אלו הינן אישיות, כלומר, על עורך הדין לבצע את הבדיקות באופן עצמאי, והוא לא יצא ידי חובתו אם הסתמך על בדיקות או הצהרות של אחרים ואף לא על של לקוחו. לצדדים לעסקה אין מומחיות מספקת בתחום, ובבדיקות מסוג זה נדרשת הבנה מקצועית. בניגוד ללקוח, לעורך הדין קיים ידע מקצועי כך שידע לשאול את השאלות הנכונות וידע כיצד לפרש את תשובתן. כמו כן, עורך הדין יודע מהם הנושאים הטעונים בירור.
