לכל שאלה וייעוץ חייגו: 03-6096270

מהן חובותיו של עורך דין המייצג חברה קבלנית בעסקת מקרקעין כלפי רוכשי הדירה?

בדרך כלל, רכישת דירה מהווה את העסקה הכלכלית החשובה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. בשל חשיבות זו, נדרשת מעורך הדין זהירות מיוחדת בטיפול בעסקה, על מנת להימנע מרשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין.

בעסקאות רכישת דירה מקבלן, פעמים רבות עורך הדין שמייצג את הקבלן לוקח על עצמו את הטיפול בעניין רישום הרכישה. בעקרון, לעורך הדין המייצג את החברה הקבלנית אסור לייצג גם את הצד הרוכש, למעט בענייני רישום הנכס. כאשר עורך הדין בחר לטפל ברישום למען הרוכש – עליו לפעול מתוך נאמנות גם לקבלן וגם לרוכש יחדיו. במצבים מסוג זה, רוכשים רבים מעדיפים לוותר על שכירת שירותיו של עורך דין מטעמם ומסתמכים על עורך הדין של הקבלן, ולעיתים אף נקבע בהסכם שרוכש הדירה ישא בחלק משכר הטרחה המשולם לעורך הדין. כאשר הצד שכנגד אינו מיוצג, חלות על עורך הדין חובות מוגברות. בעניין זה ראו: חובות עו"ד כלפי מי שאינו לקוחו

עורך הדין חייב לפעול בנאמנות כלפי הרוכש בעת הטיפול ברישום הרכישה, מה המשמעות?

אמנם לעורך הדין המייצג קבלן מותר לטפל בענייניו של הרוכש רק ככל הנוגעים לרישום הרכישה, אולם חובותיו של עורך הדין אינן מתסכמות אך ורק ברישום הטכני עצמו, בייחוד כאשר הרוכש אינו מיוצג. בית המשפט דן במשמעותה של חובת הנאמנות של עורך הדין כלפי הרוכש בסיטואציה זו, וקבע מספר חובות משנה שעורך הדין חייב לעמוד בהן:

בדיקת הזכויות בנכס: עורך הדין חייב לבדוק את מצב הזכויות בנכס ולגלות מידע זה לרוכשים: זיהוי הנכס, מי רשום כבעל הזכויות בנכס, האם קיים שעבוד או כל הגבלה אחרת על הנכס וכו'.

הבהרת החובה להעמדת בטוחות: בהמשך לבדיקת מצב הזכויות בנכס, על עורך הדין להבהיר לרוכש, בעל פה ובכתב, כי קיימת חובה להעמיד לו בטוחה לשם הבטחת השקעתו והגנה על זכויותיו.

רישום הערת אזהרה: עורך הדין חייב לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, ויש לבצעה בסמוך לחתימת הסכם המכר.

מעקב אחר ערבות בנקאית: על עורך הדין לבדוק האם קיבלו הרוכשים ערבות בנקאית, ואם טרם קיבלו, עליו להתריע בפניהם.

מס שבח: האחריות לדיווח לשלטונות מס שבח מקרקעין מוטלת גם היא על עורך הדין.

המלצה לייעוץ משפטי עצמאי: בשל חשיבותה הרבה של העסקה לרוכש, עורך הדין חייב להמליץ לו לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מטעמו, ועליו להסביר לו את חשיבות הדבר, וזאת לאור חובותיו המוגבלות כלפי הרוכש (בהתאם לאמור לעיל).