לכל שאלה וייעוץ חייגו: 03-6096270

חובת עורך דין להזהיר לקוחותיו על סיכונים הכרוכים בביצוע עסקה

ת"א (פ"ת) 50646-02-12 מיכאל נוימן נגד אילנה אדיבי

התובעים טוענים כי המוכרים, בעלי הדירה, הטעו אותם להאמין שהדירה נבנתה כדין, על אף שנבנתה בחריגות בנייה ולפיכך זכאים הם לביטול החוזה ולהשבת הכספים ששולמו. בנוסף, תובעים הם את עורך הדין שייצג אותם בטענה שייצג אותם באופן רשלני.

התובעים היו מעוניינים בקניית דירת שני חדרים והניחו לפי מידע שנמסר להם על ידי המוכרים שהדירה בנויה כדין, למעט חריגת בנייה של מרפסת שנסגרה ללא היתר בנייה. לאחר החתימה על החוזה, כחלק מהליך קבלת המשכנתא, התבקשו על ידי הבנק להשיג אישור מהעירייה, שאותה המוכרת סירבה להנפיק. התובעים עתרו לביטול החוזה ולהשבת סכום המקדמה הראשון ששולם למוכרים בסך 117,000 ₪.

התובעים טוענים שמדובר בטעות בהערכת מציאות הדברים, ואילולא הטעות לא היו מבצעים את העסקה. עילת הטעות היא תוצאה של עילת ההטעיה (סעיפים 14 ו15 לחוק החוזים), שיכולה להיעשות במעשה או במחדל, ולפיכך יש להוכיח כי הטעות נגרמה על ידי הצד האחר.

חובת הגילוי, הנגזרת מעיקרון תום הלב, מוטלת על צד שכנגד בעסקה, בהתייחס לעובדות שהיה עליו לגלות על פי דין. בעניין זה, היה על המוכרת לגלות לתובעת אודות אי ההתאמה בין תכניות הבנייה של הבניין לבין הדירה נושא העסקה בפועל. מדובר היה בנכסה שונה מהנכס עליו הוסכם בחוזה בין הצדדים. לפיכך, זכאית התובעת לתרופות מהמוכרים בגין אי ההתאמה: לביטול החוזה, להשבת הסכומים שניתנו ולפיצוי. במקרה הזה לא הצליחו התובעים להוכיח אי התאמה, אך הכתוב ברישיון הבנייה לא היה ידוע להם בעת כריתת החוזה – ומכאן מסיקה השופטת כי בשל כך מדובר בהערכה שגויה של מציאות הדברים.

אחריות עורך הדין ללקוחותיו

הלכה פסוקה היא שאין להטיל אחריות על עורך דין לנזקים שנגרמו ללקוחותיו, לאחר שהזהיר אותם ומסר להם את כל המידע הנחוץ להם לכלכול צעדיהם. במידה ומסר עורך הדין את המידע ללקוחותיו ודאג להזהירם – הלקוח הוא האחראי על הסיכון שנטל על עצמו ולא עורך הדין. במקרה הזה, לא הצליח עורך הדין להוכיח מה נאמר לקונים ובאיזו מידה הוזהרו, והאם מידה זו של אזהרה הייתה מספקת בנסיבות המקרה. לפיכך חויב עורך הדין בתשלום פיצוי ללקוחותיו: הסכום ששולם למתווך, תשלום לשמאי, תשלום בגין רשלנות והוצאות משפט.